* Kleber Luiz Zanchim

A Medida Provisória nº 459, de 25 de março de 2009, que criou o programa “Minha Casa, Minha Vida”, previu o Fundo Garantidor da Habitação Popular – FGHab.  Nos financiamentos imobiliários para famílias com renda de até dez salários mínimos o FGHab poderá (i) garantir o pagamento aos agentes financeiros em caso de desemprego ou redução temporária da capacidade de pagamento do mutuário e (ii) assumir o saldo devedor em caso de morte ou invalidez permanente dele.  O objetivo é reduzir o risco de crédito do tomador, barateando o custo do financiamento. A lógica do FGHab é semelhante à do Fundo Garantidor Habitacional do Estado de São Paulo, criado pela Lei Estadual nº 12.801, de 15 de janeiro de 2008.

Os fundos garantidores têm condição de impulsionar Parcerias Público-Privadas (PPPs) em projetos para a população de baixa renda, especialmente na faixa até cinco salários mínimos, onde o déficit habitacional é maior.  Do ponto de vista privado, a garantia e os subsídios dos fundos podem viabilizar a parceria na construção e operação da infraestrutura correspondente.  Do lado do parceiro público, as PPPs podem promover intervenções que extrapolem a simples oferta de residências para envolver também, por exemplo, saneamento básico, racionalização do sistema de transporte, ajustes de zoneamento etc. Dessa forma, a associação entre fundos garantidores e PPPs permite tratar o déficit habitacional de maneira mais ampla, como uma questão de urbanização.

Essa ideia tem a premissa de que o conceito de moradia vai além da casa.  Não basta tirar pessoas de barracos e colocá-las em estruturas de alvenaria. É preciso criar condições de habitabilidade que impeçam a “favelização” das construções.  Para tanto, as novas residências devem ser integradas no ambiente urbano, objetivo que pode ser alcançado via PPPs, especialmente com a gestão focalizada de serviços públicos.  Contudo, em razão da complexidade e dos custos desse tipo de iniciativa, a participação dos fundos garantidores é indispensável.

Vale lembrar ainda que o sucesso da operação depende de que o público-alvo das PPPs pague pelas utilidades recebidas, na medida de sua condição financeira.  Mesmo que o valor seja simbólico diante do volume de investimentos, o pagamento é uma maneira de comprometer os beneficiários, induzindo-os a valorizar o espaço em que viverão.  Se receberem tudo de graça, talvez não tenham incentivo para permanecer nas residências ou tomar os cuidados básicos de conservação, situações que desvirtuariam o projeto.

Com investimento e exepertise do setor privado, fomento do Estado e comprometimento dos beneficiários, as PPPs abrem um caminho importante para a efetiva inclusão social urbana da população de baixa renda.  Os fundos garantidores da União e de São Paulo deverão ter papel decisivo nesse processo podendo, se bem utilizados, representar um divisor de águas na política habitacional até hoje praticada no Brasil.