Construtores entram em destaque com normas sobre ações jurídicas

Os jornais noticiaram recentemente o aumento do número de ações judiciais em face de construtoras devido a defeitos nas obras. O assunto está, em certo ponto, relacionado à garantia prevista no artigo 618 do Código Civil em vigor. Segundo a norma, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, dos materiais e do solo. Muitos juízes ainda aplicam essa norma à luz da Súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça, editada na vigência do revogado Código Civil de1916, pela qual "Prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra". O tema merece uma releitura sob três aspectos.
O primeiro diz respeito à abrangência da garantia. Referido artigo 618 trata de "edifícios ou outras construções consideráveis". No senso comum, "edifício" remete a condomínios edilícios (de apar-tamentos ou escritórios), sendo normal encontrar a palavra antes do nome de um prédio (Edifício Copan, por exemplo). O termo não tem uso corrente para habitações térreas. Afinal, não se ouve alguém que mora numa casa convidar outra pessoa para conhecer o seu "edifício"
Ademais, o adjetivo "consideráveis" presente no texto legal dá ideia de obras de grande porte, criando uma unidade de sentido que restringe a regra apenas para empreendimentos com vários pavimentos ou com amplas dimensões, como pontes, túneis etc. Aliás, parece ser exatamente o tamanho da estrutura e sua complexidade que justificam imposição da longa garantia de 5 (cinco) anos ao construtor. Construções menores devem se submeter ao quadro dos vícios redibitórios, previsto nos artigos 441 e seguintes do Código Civil.
O segundo aspecto a ser analisado refere-se à extensão da garantia. Quanto ao prazo, o artigo 618 estabelece que é irredutível. Nada diz, porém, quanto ao valor. Assim, não existe vedação a que o construtor inclua no contrato de empreitada, de modo claro e destacado, um limite quantitativo para sua responsabilidade (ressalvados os casos de relação de consumo com pessoa natural).
Dessa forma, ficaria responsável pelos 5 (cinco) anos, mas somente até o montante de 5% (cinco por cento) do valor do empreendimento, por exemplo. Esse teto de garantia pode compor a equação financeira do contrato e levar até mesmo a um barateamento da obra, haja vista a diminuição das contingências do empreiteiro e de custos como prêmios de seguro.
O terceiro aspecto, por fim, envolve a Súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça. Depois da entrada em vigor do Código Civil de 2002, não é mais possível aplicá-la. Isso porque o artigo 618 desse Código tem um parágrafo único que não existia no artigo 1.245 do Código Civil de 1916, regra base para edição da Súmula. Tal parágrafo fixa prazo de decadência de 180 (cento e oitenta) dias a partir do aparecimento do vício ou defeito para que o dono da obra proponha ação contra o construtor a fim de fazer valer a garantia.
Note-se que esse prazo é para ingresso em juízo, não admitindo simples notificação ou qualquer outra medida extrajudicial.
Em se tratando de decadência, o dono da obra deve mover a ação para adquirir o direito aos reparos que julgar necessários.
Não se pode, pois, falar na prescrição mencionada na Súmula 194. Portanto, o empreiteiro está sujeito à garantia de solidez e segurança do trabalho, dos materiais e do solo, sobre um problema ocorrido no prazo de 5 (cinco) anos da conclusão da obra, se for demandado judicialmente em até 180 (cento e oitenta) dias da verificação do defeito.
Interessa ainda uma breve reflexão em relação ao Código de Defesa do Consumidor (CDC). O diploma, como se sabe, rege as relações jurídicas de consumo, não disciplinando tipos contratuais. Essa tarefa cabe ao Código Civil, que define regras específicas para avenças típicas. Desse modo, em se tratando de contrato de empreitada de serviços e materiais, o regime da garantia a ser dada pelo construtor é o do artigo 618 e seu parágrafo único da Lei Civil. Por isso, mesmo que o caso admita a incidência do CDC, o consumidor deverá observar os prazos e condições comentados acima para defender seus interesses. Se os litígios sobre falhas construtivas estão aumentando, o momento é de refinar o debate sobre a responsabilidade do empreiteiro, sem demagogias. As interpretações tradicionais precisam ser revistas diante das normas vigentes para que o Direito seja um fator de pacificação em vez de um agregador de conflitos.