Edição 67 - Agosto 2017

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Boletim jurídico SABZ Advogados
67ª Edição - Agosto 2017
IMOBILIÁRIO Novidades nas legislações que regulam o mercado imobiliário nacional
MERCADO DE CAPITAIS
CVM regulamenta o crowdfunding de Investimentos
PROCESSO CIVIL TJSP confirma vigência de non-binding clause e nega pedido indenizatório
RECUPERAÇÃO JUDICIAL TJSP autoriza o uso de meios de resolução extrajudicial de conflitos entre credores e recuperanda
SEGUROS TJSP determina que seguradora é responsável por fiscalizar obras cobertas no seguro habitacional
SOCIETÁRIO Obrigatoriedade na publicação de balanços contábeis por limitadas de grande porte segue sem definição
TRIBUTÁRIO
Novas regras para pedido de restituição, ressarcimento ou reembolso de tributos
TRIBUTÁRIO Publicação da MP que cria o Programa de Regularização Tributária Rural
EVENTOS Destaques de SABZ Advogados
Texto Integral
IMOBILIÁRIO  
Novidades nas legislações que regulam o mercado imobiliário nacional
Kleber Luiz Zanchim - sócio de SABZ
Eduar do Horita - assistente jurídico de SABZ

A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, trouxe novidades importantes para o mercado imobiliário nacional. Destacam-se as comentadas a seguir:

  1. Exoneração da Responsabilidade Fiscal do Vendedor: modificação da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) prevendo averbação nas matrículas de termo de quitação de compromisso de compra e venda de unidades de empreendimentos imobiliários, a fim de exonerar o vendedor das responsabilidades sobre os tributos municipais incidentes sobre o imóvel;
  2. Usucapião Extrajudicial: simplificação do regime já previsto pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil. As principais mudanças tratam de (a) documentação, dispensando-se a assinatura dos titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapiendo na planta do bem, (b) qualificação do silêncio de tais titulares como sendo anuência, quando notificados da usucapião, (c) previsão de que o próprio cartório dará ciência à União, ao Estado e ao Município sobre o procedimento e (d) definição de que, transcorrido o prazo de 15 (quinze) dias da publicação de edital em jornal de grande circulação para ciência de terceiros eventualmente interessados, e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição imobiliária;
  3. Direito Real de Laje: advento de uma nova modalidade de direito real, mediante a inclusão no Código Civil (“CC”) dos artigos 1.510-A, 1.510-B, 1.510-C, 1.510-D e 1.510-E. A laje é unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria e contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos e privados, tomados em projeção vertical. Corresponde à cessão da superfície superior ou inferior da construção-base, mantendo o titular da laje uma unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. A nova figura poderá ser útil para instalações que ocupam cobertura de prédios (como torres de telecomunicações) ou seu subsolo (como estacionamentos operados por terceiros);
  4. Condomínio de Lotes: inclusão do artigo 1.358-A no CC para admitir, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. O novo regime supera a discussão sobre a possibilidade de instituição de condomínio em empreendimentos ainda não edificados;
  5. Loteamento de Acesso Controlado: previsão legal geral para o tradicional “loteamento fechado”, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal. Diversos municípios já dispõem de leis admitindo esse tipo de empreendimento. Agora, há norma nacional sobre o tema; e
  6. Alienação Fiduciária de Bem Imóvel: foi introduzida a intimação por hora certa do devedor, a ser realizada pelo cartório, na hipótese de suspeita motivada de ocultação. Ademais, especificamente para operações de financiamento habitacional, admitiu-se expressamente que o devedor purgue sua mora até a data de averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor.
MERCADO DE CAPITAIS  
CVM regulamenta o crowdfunding de Investimentos
Emanoel Lima - advogado de SABZ
Letícia Camargo - estagiária de SABZ

Em 13 de julho de 2017, a Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) aprovou a Instrução nº 588 (“Instrução CVM nº 588/2017”), que dispõe sobre a oferta pública de distribuição de valores mobiliários de emissão de sociedades empresárias de pequeno porte, realizada com dispensa de registro por meio de plataforma eletrônica de investimento participativo.

Conforme a própria Instrução dispõe, o crowdfunding de investimentos é a prática de “captação de recursos por meio de oferta pública de distribuição de valores mobiliários, dispensada de registro, realizada por emissores considerados sociedades empresárias de pequeno porte, e distribuída exclusivamente por meio de plataforma eletrônica de investimento participativo”.

Dessa forma, a Instrução CVM nº 588/2017 estabelece os requisitos necessários para a dispensa de registro, dentre eles: (i) limitação quanto aos emissores, que devem ser sociedades empresárias com faturamento máximo de R$ 10 (dez) milhões por ano; (ii) limitação quanto ao valor e prazo da captação, que deverá ser de no máximo R$ 5 (cinco) milhões por ano, com prazo não superior a 180 (cento e oitenta) dias, podendo este valor ser captado em uma ou mais ofertas, desde que respeitado um intervalo de 120 (cento e vinte) dias entre elas; (iii) limitação quanto ao valor investido por cada investidor, de R$ 10 (dez) mil por ano; e (iv) limitação quanto aos fins dos recursos captados, proibindo a utilização para a fusão, incorporação, incorporação de ações, aquisição de participação em outras sociedades, aquisição de títulos e de valores mobiliários de emissão de outras sociedades ou concessão de créditos a outras sociedades.

Referida instrução não se aplica à modalidade de investimento participativo em que o retorno se dê por brindes, recompensas, bens ou serviços, mas apenas aqueles que resultem em direito de participação, parceria ou remuneração, o que se caracteriza como oferta pública de valores mobiliários. Vale mencionar que as plataformas que desejem exercer a atividade de distribuição de ofertas públicas por meio de crowdfunding precisam de autorização e serão supervisionadas pela CVM.

Destacam-se, ainda, as seguintes especificidades da Instrução CVM nº 558/2017: (i) possibilidade de realização de oferta restrita a determinados grupos de investidores, os chamados “sindicatos de investimento participativo”; (ii) possibilidade de realização de ofertas parciais, desde que o valor alvo mínimo de captação seja atingido; (iii) possibilidade de revisão da oferta; (iv) possibilidade de cobrança de taxa de performance pelas plataformas; e (v) previsão do prazo de 7 (sete) dias para desistência do investidor, sem que haja cobrança de multa ou penalidades.

A Instrução CVM nº 588/2017 entrou em vigor na data de sua publicação. As plataformas que já tenham realizado oferta pública de valores mobiliários na modalidade de crowdfunding sem registro na CVM terão o prazo de 120 (cento e vinte) dias para solicitar autorização para prestação dos serviços conforme a nova regulamentação.

PROCESSO CIVIL  
TJSP confirma vigência de non-binding clause e nega pedido indenizatório
Renan Soares - advogado de SABZ
Erika Cesario - estagiária de SABZ

Recentemente, ao julgar os recursos de apelação de ambas as partes em um litígio empresarial que discutia a existência ou não do direito das autoras (um grupo de empresas brasileiras) ao recebimento de indenização pela frustração de sua aquisição pelas rés (um grupo de empresas nacionais e estrangeiras), a 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo ("TJSP") negou o pedido indenizatório, reconhecendo o direito destas últimas à ruptura das negociações sem que isso implique no dever de ressarcir, haja vista a existência de documentos pactuando expressamente a "absoluta ausência de vinculação entre as partes e de responsabilidade" (cláusula de não vinculação ou "non-binding clause").

Da leitura da decisão, extrai-se que os julgadores analisaram detidamente os documentos que reforçavam a ausência de caráter vinculativo entre as negociações e a efetiva celebração do negócio até então pretendido.

Isso permitiu que se chegasse à conclusão de que, naquele caso, não haveria o que se falar em quebra indevida da expectativa das autoras em relação à sua aquisição pelas rés, pois ao longo de todo o tempo ambas as partes estiveram sempre cientes de que às rés seria possível romper as negociações sem o dever de indenizar prejuízos daí eventualmente decorrentes.

Em sua decisão, a referida Câmara ressalta que seria o caso de se impor às rés o dever de indenizar se acaso estivesse comprovada a má-fé de sua conduta em prejuízo às autoras, dado que isso configuraria, no mínimo, abuso de direito das primeiras contra as últimas.

Ou seja, ao decidir o caso, o TJSP optou por prestigiar o princípio "da obrigatoriedade dos contratos", garantindo sua relativização quando em confronto com o princípio da boa-fé objetiva (e não o contrário, o que inevitavelmente geraria insegurança jurídica).

De um modo geral, a aquisição de uma empresa demanda pela superação de etapas complexas e é extremamente importante que as partes mantenham suas intenções devidamente documentadas ao longo de todo o período. Isso se demonstra uma maneira eficaz de mitigação de riscos e impactos negativos à operação desejada.

RECUPERAÇÃO JUDICIAL  
TJSP autoriza o uso de meios de resolução extrajudicial de conflitos entre credores e recuperanda
Rubens Benzecry - advogado da SABZ

A recuperação judicial do grupo INEPAR que tramita junto ao Tribunal de Justiça de São Paulo (“TJSP”) e conta com aproximadamente 14 (quatorze) mil credores, vem utilizando-se de meios de resolução extrajudicial de conflitos, especificamente a conciliação, para dirimir problemas acerca dos valores dos créditos.

A conciliação consiste na negociação entre o credor e a recuperanda liderada por um terceiro fora do âmbito judiciário. Por conta da natureza disponível dos créditos discutidos na ação de recuperação judicial, as partes ficam livres para negociarem os valores que entenderem devidos.

A possibilidade de acordo extrajudicial entre os envolvidos diminui e inibe a instauração de impugnações ao plano de recuperação, que, por possuírem natureza incidental, podem ser contestadas, bem como as decisões são passiveis de recurso. O tempo desprendido para analisar as impugnações pode acabar por inviabilizar a própria recuperação.

A única ressalva é que as discussões devem se ater somente aos valores, uma vez que é a assembleia-geral de credores o órgão capaz de decidir acerca de descontos e formas de pagamento.

O uso de meios alternativos de resolução de conflitos permite uma maior agilidade e economia para o judiciário, que no âmbito da recuperação judicial é de suma importância para efetivação do objetivo.

SEGUROS  
TJSP determina que seguradora é responsável por fiscalizar obras cobertas no seguro habitacional
Rafael Edelmann - advogado da SABZ

Em decisão publicada em 28 de junho de 2017, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (“TJSP”) decidiu que a seguradora é responsável por fiscalizar as obras cobertas pelo seguro habitacional.

No caso, após a conclusão das obras do imóvel segurado, teriam sido percebidos danos estruturais graves decorrentes da ausência de vigas e peças estruturais necessárias, bem como da ausência de grau adequado de cimento na argamassa utilizada nas paredes.

A beneficiária do seguro ajuizou ação de cobrança de indenização securitária em face da seguradora, alegando que a cláusula de exclusão por vício de execução é abusiva e que é obrigação da seguradora fiscalizar o desenvolvimento das obras cobertas pelo contrato de seguro.

A seguradora argumentou pela legalidade da cláusula de exclusão de cobertura para riscos de execução e que a responsabilidade pelos vícios seria da construtora, pleiteando a improcedência do feito.

A ação foi julgada improcedente em primeira instância, tendo a magistrada reconhecido que o seguro habitacional cobre apenas danos decorrentes de causas externas, estando excluídos, portanto, os relativos a problemas estruturais da obra.

O TJSP deu provimento ao recurso da beneficiária do seguro e consignou que a seguradora tem o dever de fiscalizar o andamento das obras e verificar as condições em que se encontra o bem, podendo se valer de vistorias, por força da obrigação por ela assumida.

SOCIETÁRIO  
Obrigatoriedade na publicação de balanços contábeis por limitadas de grande porte segue sem definição
André Souza - advogado da SABZ

Em 04 de julho de 2017 foi aprovado, na forma de substitutivo, pela Comissão de Assuntos Econômicos (“CAE”) do Senado Federal, o Projeto de Lei do Senado nº 632/2015 (“PLS nº 632/2015”), o qual obriga as empresas de grande porte, incluindo as sociedades limitadas, a divulgar os balanços contábeis para promover a transparência e a publicidade empresarial.

O argumento do autor da proposta, senador Valdir Raupp (PMDB-RO), é que, nos dias atuais, as sociedades de grande porte, ou seja, aquelas com ativo superior a R$ 240 (duzentos e quarenta) milhões ou receita bruta anual superior a R$ 300 (trezentos) milhões, devem seguir as regras sobre escrituração e elaboração das demonstrações financeiras constantes da Lei nº 6.404/1976, além de passar por auditoria independente feita por auditor registrado junto à Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”). Porém, na aludida legislação não há previsão legal que obrigue que esses balanços contábeis sejam publicados por empresas limitadas de grande porte, motivo pelo qual o PLS nº 632/2015 busca alterar tal ponto.

O relator do PLS nº 632/2015 na CAE, senador Ricardo Ferraço (PSDB-ES), concorda com o teor da proposta, contudo, apresentou um substitutivo que atenua uma das exigências para as empresas de grande porte de sociedade limitada, estabelecendo que a divulgação obrigatória dos demonstrativos financeiros poderá ser feita de forma resumida na imprensa oficial e em jornais de grande circulação, para evitar custos demasiados, e publicada na íntegra no site da CVM e no da própria empresa.

O PLS nº 632/2015 ainda deverá passar por turno suplementar de votação e, se confirmada a aprovação, o texto poderá seguir para a Câmara dos Deputados, caso não haja recurso para votação pelo Plenário do Senado.

TRIBUTÁRIO  
Novas regras para pedido de restituição, ressarcimento ou reembolso de tributos
Gabriel Manita - advogado da SABZ

Em 18 de julho de 2017 foi publicada no Diário Oficial da União a Instrução Normativa nº 1.717, de 17.07.2017, que trouxe novas normas para restituição, compensação, ressarcimento e reembolso de tributos a junto à Receita Federal do Brasil, tendo sido expressamente revogada a Instrução Normativa nº 1.300, de 20.11.2012, que regulamentava a matéria.

O novo regramento, dentre outras mudanças, trouxe alterações no procedimento de (i) restituição de tributos por pessoas físicas, (ii) ressarcimento e compensação de créditos de PIS/COFINS, (iii) compensação de crédito decorrente de cancelamento ou de retificação de declaração de importação, (iv) ordem dos créditos sujeitos à compensação de ofício e (v) retificação e cancelamento de PER/DCOMP.

Destaque-se que o novo regramento deve ser analisado levando-se em consideração as especificidades de cada contribuinte e de cada um dos pedidos de restituição, ressarcimento ou reembolso de tributos.

TRIBUTÁRIO  
Publicação da MP que cria o Programa de Regularização Tributária Rural
Gabriel Manita - advogado da SABZ

Em 01.08.2017 foi publicada no Diário Oficial da União, a Medida Provisória (“MP”) nº 793, de 31 de julho de 2017, que institui o Programa de Regularização Tributária Rural (“PRR”) junto à Receita Federal do Brasil (“RFB”) e à Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (“PGFN”).

O PRR é um programa de parcelamento com objetivo de promover a regularização da situação fiscal dos produtores rurais pessoas físicas e dos adquirentes de produção rural, que mantenham débitos relativos à contribuição do empregador rural pessoa física e do segurado especial, inscritos ou não em dívida ativa da União ou em discussão administrativa ou judicial, com redução de juros, de multa e demais encargos legais.

A adesão ao PRR ocorrerá por meio de requerimento a ser efetuado até o dia 29.09.2017 e abrangerá todos e quaisquer débitos indicados pelo sujeito passivo, na condição de contribuinte ou de sub-rogado.

O parcelamento de débito perante a PGFN, cujo valor seja igual ou superior a R$ 15.000.000,00 (quinze milhões de reais) dependerá de apresentação de fiança ou seguro garantia.

O valor mínimo das parcelas será de R$ 100,00 (cem reais) quando o devedor for pessoa física e de R$ 1.000,00 (um mil reais) para adquirentes de produção rural. Até o dia 31.08.2017 a RFB e a PGFN editarão os atos necessários à adesão ao PRR.

EVENTOS  
Destaques de SABZ Advogados

Kleber Luiz Zanchim, sócio de SABZ Advogados, participou, em 04 de julho de 2017, de debate que discutiu as temáticas "O Caso JBS: entre a Responsabilidade da Cia., do Controlador e dos Administradores" e "Recuperação de Empresas: Consolidação Processual/Substancial e Patrimônio de Afetação", ambos sob a ótica jurídica, realizado pelo Ibmec, em São Paulo.

Paulo Dóron Rehder de Araujo, sócio de SABZ Advogados, participou, em 07 de julho de 2017, da palestra "A Interpretação da CISG", com a Professora Maria Del Pilar Perales Viscasillas, docente na Universidade Carlos III, em Madri. O evento foi promovido em conjunto por CAM-CCBC, CBAr e Instituto de Direito Privado (IDiP), em São Paulo.

Paulo Dóron Rehder de Araujo, sócio de SABZ Advogados, foi visiting scholar no ITAM – Instituto Autonomo de Mexico, em evento realizado na Cidade do México/MEX, entre os dias 10 e 14 de julho de 2017, tendo lecionado a disciplina "Direito do Consumidor e Novas Tecnologias" para alunos da Ásia, Europa, África e America.

Paulo Dóron Rehder de Araujo, sócio de SABZ Advogados, proferiu palestra sobre "Aspectos Jurídicos das Plataformas Digitais Compartilhadas: O Caso Uber e seu tratamento no Brasil" na Conferência Anual da Law Schools Global League, realizada na Cidade do México/MEX, entre os dias 17 e 21 de julho de 2017.

Paulo Dóron Rehder de Araujo, sócio de SABZ Advogados, foi eleito Secretário Geral do Anti-Corruption and Compliance Workgroup da Law Schools Global League, em reunião realizada em 20 de julho de 2017, na Cidade do México/MEX.

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